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房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2007-9-13
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn)
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在這個(gè)變動(dòng)不居的時(shí)代，機(jī)會(huì)和威脅共存。巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)源自于當(dāng)前金融、商貿(mào)、通訊傳媒、旅游休閑、文化體育、科教研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的相互交融，基于中國(guó)人均收入的不斷提高和巨大的市場(chǎng)潛力。與此同時(shí)，依靠傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式打天下的企業(yè)則面臨著一系列的困難和挑戰(zhàn)，而且情況越來越嚴(yán)峻，靠低成本、低質(zhì)量打天下的浙商，在傳統(tǒng)的紡織、服裝、制鞋、箱包、玩具等制造業(yè)領(lǐng)域，面臨著來自全球范圍的反傾銷圍剿，以及國(guó)內(nèi)環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全、土地供給、金融等方面的嚴(yán)重限制；傳統(tǒng)的重化工業(yè)行業(yè)，也普遍面臨著產(chǎn)能過剩、企業(yè)效益下降的影響。
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
這些國(guó)內(nèi)因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的約束也是致命的，它們從多個(gè)方面制約了房地產(chǎn)業(yè)這一曾經(jīng)炙手可熱行業(yè)的發(fā)展。
世界經(jīng)濟(jì)可能正處于有史以來最大的泡沫之中。按照摩根斯坦利的估計(jì)，目前來自房地產(chǎn)、股票和一些商品(如石油、礦石等)的總價(jià)值超過了20萬億美元，相當(dāng)于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了！
過高的房?jī)r(jià)導(dǎo)致了很多問題，它導(dǎo)致一些國(guó)家如美國(guó)儲(chǔ)蓄率過低，美國(guó)成為全球最大的高負(fù)債國(guó)。導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生的原因有二：一是科技進(jìn)步特別是工廠技術(shù)和分銷技術(shù)的進(jìn)步大大提高了工業(yè)的生產(chǎn)率；二是中國(guó)等前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國(guó)家融入全球經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，給發(fā)達(dá)國(guó)家的企業(yè)帶來了強(qiáng)大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統(tǒng)聯(lián)系，加之工廠技術(shù)發(fā)展使得獲取低價(jià)勞動(dòng)力變得更加容易。
在傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域，物價(jià)下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發(fā)泄的領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貨幣供給終于引起了膨脹。當(dāng)前包括中國(guó)一些大城市在內(nèi)的全球范圍的房地產(chǎn)價(jià)格上升，引起了房地產(chǎn)需求的擴(kuò)張，從而帶來了大范圍的房地產(chǎn)泡沫。
房地產(chǎn)業(yè)是什么？傳統(tǒng)的觀念甚至認(rèn)為其是一個(gè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)。但是真正的生產(chǎn)環(huán)節(jié)在建筑(港臺(tái)地區(qū)稱為“營(yíng)造”)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)幾乎什么都沒做！所有的價(jià)值增值環(huán)節(jié)，例如產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、產(chǎn)籍登記、物業(yè)管理等等，都分別由供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)承擔(dān)了。房地產(chǎn)企業(yè)剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業(yè)有什么區(qū)別呢？所以我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)充其量是一個(gè)運(yùn)用資金進(jìn)行資源整合的管理型、服務(wù)型企業(yè)，或者說，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)以房屋土地產(chǎn)品為平臺(tái)的金融企業(yè)，是金融服務(wù)業(yè)的一個(gè)衍生行業(yè)。從這個(gè)意義上說，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個(gè)行業(yè)生存的。
當(dāng)前正在進(jìn)行的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可謂一場(chǎng)血雨腥風(fēng)的“洗禮”。從大趨勢(shì)上看，我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)大開發(fā)、大營(yíng)造的局面已經(jīng)過去。主要基于兩點(diǎn)原因：第一，對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)意味著土地產(chǎn)權(quán)在一定程度上的相對(duì)回歸，靠剝奪農(nóng)民利益致富的開發(fā)模式一去不復(fù)返了；第二，國(guó)家基于糧食安全和資源環(huán)境安全的雖然模糊但異常堅(jiān)定的政策不會(huì)再允許如此規(guī)模、如此不計(jì)后果的消費(fèi)型大開發(fā)了。
那么，房地產(chǎn)企業(yè)下一步的方向是什么？我認(rèn)為當(dāng)前如下一些重要因素將引起人們生活方式的根本變化，并為與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的新興產(chǎn)業(yè)的誕生蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī)：
1、互聯(lián)網(wǎng)、寬帶和移動(dòng)技術(shù)的結(jié)合帶來的人民媒體和民主造星運(yùn)動(dòng)，對(duì)以休閑娛樂、文化傳媒為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)可以帶來一定啟發(fā)。筆者曾和分眾傳媒江南春在上海市浙江商會(huì)新年論壇上有一次嘉賓互動(dòng)，我感嘆“分眾傳媒”這個(gè)名次是對(duì)“大眾傳媒”的一次革命，江南春提出現(xiàn)代人接受新聞和廣告的方式正在改變，人們渴望找到另類新聞來源，這成為博客、一對(duì)一傳媒等休閑傳媒產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。博客空間不只在電腦上，還大量存在于移動(dòng)電話上。今后幾年的移動(dòng)電話將出現(xiàn)3G手機(jī)，很多手機(jī)有照相機(jī)、全球定位系統(tǒng)、衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)、個(gè)人數(shù)據(jù)、通訊錄、日歷，它們可以用來收發(fā)語音信息、相片、錄像和文字信息；隨身播音讓擁有電腦和麥克風(fēng)的用戶可以在全球范圍內(nèi)很方便地制造語音文件，并下載到MP3播放器或iPod上，這一功能建立了一個(gè)傳播新聞的全新渠道。遠(yuǎn)的不說，湖南衛(wèi)視整合傳統(tǒng)傳媒和新傳媒資源而發(fā)起的“超級(jí)女聲”全民造星運(yùn)動(dòng)，讓包括大多數(shù)老年人在內(nèi)的中國(guó)人體會(huì)到了現(xiàn)代IT技術(shù)的威力。在我看來，分眾傳媒與其說是一個(gè)新興傳媒行業(yè)，不如說是一個(gè)更加活生生的房地產(chǎn)業(yè)。試想，如果沒有那些擁有電梯的新開發(fā)樓盤的合作，分眾傳媒的下場(chǎng)甚至還不如街頭被砸得千瘡百孔的自動(dòng)售貨機(jī)的投資者。
2、基于電子商務(wù)技術(shù)的生活服務(wù)行業(yè)在中國(guó)擁有巨大的商機(jī)。城市是由道路和房屋構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)體。房地產(chǎn)企業(yè)不能局限于建設(shè)開發(fā)業(yè)務(wù)，而應(yīng)結(jié)合其它商業(yè)運(yùn)營(yíng)、生活服務(wù)，最大限度地發(fā)揮房地產(chǎn)的作用，提升房地產(chǎn)的價(jià)值。與eBay、Dangdang、阿里巴巴等相比，國(guó)美還只是一個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)模式。隨著電子商務(wù)企業(yè)開始獲得重生，在包括中國(guó)的創(chuàng)業(yè)者中開創(chuàng)了一個(gè)靠點(diǎn)擊率支持的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，攜程網(wǎng)、e龍網(wǎng)等在美國(guó)的成功上市，表明電子商務(wù)技術(shù)在我國(guó)生活服務(wù)方面的應(yīng)用具有巨大的商業(yè)前景。電子商務(wù)技術(shù)迎合了人們生活節(jié)奏加快、網(wǎng)絡(luò)生活和越發(fā)懶惰的要求，成為一個(gè)全新的商業(yè)模式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，除了向土地開發(fā)等上游產(chǎn)業(yè)延伸外，是否更應(yīng)把產(chǎn)業(yè)鏈伸向消費(fèi)端，例如房屋交易的電子商務(wù)、房屋租賃經(jīng)營(yíng)管理的電子商務(wù)上？我看這方面的前景甚至比房屋建造更大。原因在于，在人均居住面積已經(jīng)提升到相當(dāng)水平的情況下，盲目的基于不合理利潤(rùn)的大開發(fā)是任何國(guó)家不能容忍的。
3、中國(guó)當(dāng)前正在進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)及連接中心城市與衛(wèi)星城之間的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā)仍有較大市場(chǎng)。中國(guó)政府出于對(duì)資源環(huán)境的憂慮，在“十一五”時(shí)期將加強(qiáng)對(duì)制造業(yè)發(fā)展的限制，加之居民收入水平的提高，中國(guó)正在進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代。由此大制造、大建造的時(shí)代將逐步成為歷史，吃的(包括食療)、穿的(包括服裝新潮)、住的(更多體現(xiàn)在裝修裝飾和到衛(wèi)星城居住)、行的(汽車社會(huì)和航空社會(huì))、交流的(沙龍、演講、網(wǎng)戀等)方面的需求日益增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，中心城市由于規(guī)模過于龐大，外延擴(kuò)張型建設(shè)將受到嚴(yán)格限制，但衛(wèi)星城房地產(chǎn)開發(fā)仍具潛力，而連接中心城市和衛(wèi)星城市之間的交通干道建設(shè)，以及衛(wèi)星城內(nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市實(shí)施的維護(hù)運(yùn)營(yíng)管理，其市場(chǎng)機(jī)會(huì)仍然是很大的。特別是與中心城市距離較近，但受行政區(qū)劃影響而發(fā)展緩慢的地區(qū)，隨著行政區(qū)劃限制的逐步被打破，將擁有良好的開發(fā)前景。
4、外向型的商業(yè)貿(mào)易房地產(chǎn)在我國(guó)將是一個(gè)大方向。中國(guó)目前在很多領(lǐng)域已經(jīng)成為世界工廠，但高污染、低成本、低質(zhì)量制造的特征非常明顯，大量的利潤(rùn)被來自國(guó)外的經(jīng)銷商攫取。所以今后企業(yè)品牌建設(shè)日益重要。在目前國(guó)營(yíng)外貿(mào)公司名存實(shí)亡的格局下，擁有自身品牌、來自本土私營(yíng)勢(shì)力的外貿(mào)公司將可能成為世界國(guó)家與中國(guó)進(jìn)行貿(mào)易的強(qiáng)大力量，它們將逐步打破外國(guó)經(jīng)銷商壟斷其本國(guó)市場(chǎng)的勢(shì)力。因此，今后基于中國(guó)工業(yè)品貿(mào)易的博覽會(huì)、展示大廳、論壇等房地產(chǎn)形式將越來越多，這是一個(gè)大方向。
5、科技研發(fā)類、設(shè)計(jì)類、咨詢類、市場(chǎng)研究類等創(chuàng)意性產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)具有良好的發(fā)展前景。創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)是資源空間占用小、環(huán)境保護(hù)好，但附加值極高，對(duì)文化的要求很高，非常適合把大城市老城區(qū)工業(yè)化時(shí)代遺留下來的老廠房和老倉庫，經(jīng)過藝術(shù)設(shè)計(jì)和改造，演變?yōu)檫m合現(xiàn)代人工作和交流的場(chǎng)所，成為歷史風(fēng)貌和現(xiàn)代元素相結(jié)合的具有獨(dú)特魅力的房地產(chǎn)。例如上海市就按照市場(chǎng)化方式，保護(hù)性開發(fā)了一批老洋房、老大樓、老廠房、老倉庫，相繼建成了一批具有較高知名度的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，吸引了大批世界各地的創(chuàng)意型企業(yè)和具有創(chuàng)新思維的優(yōu)秀人才在上海創(chuàng)業(yè)發(fā)展，成為時(shí)尚品牌發(fā)布、專業(yè)展覽、商務(wù)交流的重要成所，為上海大都市發(fā)展注入了新的活力、魅力和動(dòng)力。 - ■ 與【房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向分析】相關(guān)新聞
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